《初级会计实务》固定资产及投资性房地产重点讲解

　　第六节 固定资产及投资性房地产

　　一、固定资产

　　(一)固定资产概述

　　固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：

　　(1)为生产商品、提供劳务、出租(非房产出租)或经营管理而持有的;

　　(2)使用寿命超过一个会计年度。

　　固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：

　　(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业;

　　(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。

　　固定资产的分类标准：经济用途分类、综合分类

　　科目设置：“固定资产”、“累计折旧”、“在建工程”、“工程物资”、“固定资产清理”

　　(二)取得固定资产

　　1.外购固定资产

　　企业外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

　　以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，应当按照各项固定资产的公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。

　　2.建造固定资产

　　(1)自营工程

　　(2)出包工程

　　(三)固定资产的折旧

　　除以下情况外，企业应对所有固定资产计提折旧：

　　(1)已提足折旧仍继续使用的固定资产;

　　(2)按照规定单独估计作为固定资产入账的土地。

　　折旧方法：年限平均法、工程量法、双倍余额抵减法、年数总和法

　　账务处理：

　　(1)基本生产车间使用的固定资产，其计提的折旧应计入制造费用，并最终计入所生产产品成本;

　　(2)管理部门使用的固定资产，其计提的折旧应计入管理费用;

　　(3)销售部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入销售费用;

　　(4)未使用的固定资产，其计提的折旧应计入管理费用;

　　(5)自行建造固定资产过程中使用的固定资产，其计提的折旧应计入在建工程成本。

　　(6)经营租出的固定资产，其计提的折旧额应计入其他业务成本。

　　(四)固定资产的后续支出

　　固定资产后续支出，是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。

　　(五)固定资产的处置

　　(1)转入固定资产清理

　　借：固定资产清理

　　累计折旧

　　固定资产减值准备

　　贷：固定资产

　　(2)发生的清理费用等

　　借：固定资产清理

　　贷：银行存款

　　应交税费――应交营业税

　　(3)收到出售固定资产的价款、残料价值、变价收入等

　　借：银行存款

　　原材料

　　贷：固定资产清理

　　(4)结转固定资产净损益

　　借：营业外支出

　　贷：固定资产清理

　　或者：相反分录

　　(六)固定资产清查

　　1.固定资产盘盈

　　作为前期差错处理。

　　借：固定资产

　　贷：以前年度损益调整

　　借：以前年度损益调整

　　贷：盈余公积

　　利润分配――未分配利润

　　2.固定资产盘亏

　　企业在财产清查中盘亏的固定资产，按盘亏固定资产的账面价值借记“待处理财产损溢――待处理固定资产损益”科目，按已计提的累计折旧，借记“累计折旧”科目，按已计提的减值准备。借记“固定资产减值准备”科目，按固定资产原价，贷记“固定资产”科目。按管理权限报经批准后处理时，按可收回的保险赔偿或过失人赔偿，借记“其他应收款”科目，按应计入营业外支出的金额。借记“营业外支出――盘亏损失”科目。贷记“待处理财产损溢”科目。

　　(七)固定资产减值

　　可收回金额低于账面价值，确认减值损失：

　　借：资产减值损失

　　贷：固定资产减值准备

　　二、投资性房地产

　　(一)投资性房地产概述

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　下列各项不属于投资性房地产：

　　(1)自用房地产

　　(2)作为存货的房地产

　　(二)投资性房地产的取得

　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：

　　(1)与该资产相关的经济利益很可能流入企业

　　(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量

　　1.外购的投资性房地产

　　2.自行建造的投资性房地产

　　(三)投资性房地产的后续计量

　　成本模式和公允价值模式

　　同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　(四)投资性房地产的处置

　　成本模式下的处置：

　　处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

　　公允价值模式下的处置：

　　处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产(成本)”科目、贷记或借记“投资性房地产(公允价值变动)”科目;同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积――其他资本公积”科目，贷记“其他业务成本”科目。