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土地增值税:环节越多税负越小


  一般情况下,纳税环节越多,产生的总税负将越大。因此,减少纳税环节是常见的税收筹划思路。但土地增值税正好相反,其纳税环节越多,总税负可能越小。 

  土地增值税适用超额累进税率,特点是增值率越高的部分适用税率就越高。纳税人在销售不动产或转让土地使用权时,若增加一个(或多个)中间环节,则可将一次高增值分解为两次(或多次)相对较低的增值,从而降低增值率和适用高税率的金额。 

  增加中间环节的筹划方法适用于两种情形:一是增值率超过50%,增加中间环节后,可减少增值部分适用高税率的金额;另一种是开发销售普通住宅,增加中间环节后,有可能将房地产开发企业销售给中间商(如自设销售公司)的增值率控制在20%以下,从而享受免征土地增值税的优惠。 

  案例2002年3月,A公司以80万元从某企业购进一块土地。随着城市发展,土地逐渐升值。2007年5月,A公司将土地以300万元出售给B公司,其应缴各项税费如下(城市维护建设税适用税率为7%,教育费附加征收率为3%,当地规定契税适用税率为4%,假设不考虑其他费用):

 

    1、应缴纳转让无形资产营业税为:(3000000-800000)×5%=110000(元)

 

    2、应缴纳城市维护建设税、教育费附加:110000×(7%+3%)=11000(元) 

  3、应缴纳土地增值税:①扣除项目金额:800000+110000+11000=921000(元) 

  ②增值率:(3000000-921000)÷921000×100%=226%,适用税率为60%,速算扣除系数为35%。 

  ③土地增值税:(3000000-921000)×60%-921000×35%=925050(元) 

  筹划A公司可先将土地以200万元销售给具有关联关系的C公司,再由后者以300万元销售给B公司,A公司和C公司应缴各项税费如下:1、A公司应缴转让无形资产营业税:(2000000-800000)×5%=60000(元)2、A公司应缴城市维护建设税、教育费附加:60000×(7%+3%)=6000(元)3、A公司应缴土地增值税:①扣除项目金额:800000+60000+6000=866000(元)②增值率:(2000000-866000)÷866000×100%=131%,适用税率为50%,速算扣除系数为15%。 

  ③土地增值税:(2000000-866000)×50%-866000×15%=437100(元)4、C公司应缴转让无形资产营业税:(3000000-2000000)×5%=50000(元)5、C公司应缴城市维护建设税、教育费附加:50000×(7%+3%)=5000(元)6、C公司应缴纳契税:2000000×4%=80000(元)7、C公司应缴纳土地增值税: 

  ①扣除项目金额:2000000+80000+50000+5000=2135000(元)。 

  ②增值率:(3000000-2135000)÷2135000×100%=41%,适用税率为30%。 

  ③土地增值税:(3000000-2135000)×30%=259500(元)从上述结果可见,增加纳税环节一般不会增加销售不动产和转让无形资产营业税负担(低于买价出售除外),如在本例中,筹划前后营业税负担同为11万元(11=5+6)。虽然筹划后C公司增加契税负担8万元,但筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低,其税负比筹划前下降228450元[925050-437100-259500=228450(元)],从而使总税负下降148450元(228450-80000)。需提醒的是,上述案例只提供土地增值税的一种筹划思路,纳税人在实施上述方案时,还需注意三点: 

  1、关联企业间转让土地使用权或销售不动产时,不能违反《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关关联交易的限制性规定。因此,纳税人须事前策划,在土地或不动产市场价格持续上涨过程中,先以适当价格在关联企业间进行销售,再销售给其他购买人。笔者认为,由于土地和不动产的价格变化因素较多,可比性不强,即使纳税人不能十分准确地进行事前预测,只要关联交易保持合理的利润率,仍具有一定的可操作性。 

  2、在一个纳税环节分解为两个纳税环节的情况下,上述筹划方案的计算结果不是土地增值税的最低税负。只有在两个纳税环节计算的适用最高税率相等时,土地增值税税负才会最小化。 

  3、产权多次转移可能会增加一定的税费负担,纳税人应综合测算,充分论证筹划方案的可行性。纳税人也可考虑将上述筹划方案与其他筹划方案结合使用,从而取得更大的筹划效果。 

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专业知识水平考试:
考试内容以管理会计师(中级)教材:
《风险管理》、
《绩效管理》、
《决策分析》、
《责任会计》为主,此外还包括:
管理会计职业道德、
《中国总会计师(CFO)能力框架》和
《中国管理会计职业能力框架》
能力水平考试:
包括简答题、考试案例指导及问答和管理会计案例撰写。

更新时间2023-02-20 21:12:28【至顶部↑】
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